Notat — Grå arealer og næringsaktivitet

Notat — 23. februar 2026

Hva har vi gjort?

Vi har bygget et kartverktøy som viser hvor det er økonomisk aktivitet på grå arealer — og hvor det ikke er det. «Grå arealer» er flater med asfalt, betong eller andre tette overflater: næringsområder, veier, parkeringsplasser, industriområder.

Verktøyet kobler sammen to typer informasjon:

Kart over grå arealer (NIBIO) — 148 728 avgrensede polygoner i Østfold, med informasjon om størrelse, overflate og arealbruk.
Regnskapsdata (Menon/Brønnøysund) — omsetning, verdiskaping og ansatte for hver avdeling (underenhet i Enhetsregisteret), plassert på kartet basert på beliggenhetsadresse.

I tillegg bruker vi SSBs rutenettstatistikk (ansatte og bosatte per 250 × 250 m) for å gi et bredere bilde av aktivitet i nabolaget.

Resultatet er et interaktivt kart der man kan klikke på et grått areal og se: Hvem holder til her? Hvor mye omsetter de? Hvor mange jobber her?

Denne første versjonen dekker Østfold — 12 kommuner.

Det viktigste funnet: næringspolygonene

De 148 728 grå arealene i Østfold har svært ulike formål. De fleste er veier, boligbebyggelse, hytteområder og landbruksarealer — polygoner der vi ikke forventer å finne registrerte avdelinger.

Når vi filtrerer ned til næringspolygoner (polygoner med arealbruk_hovedklasse = NæringTjeneste) sitter vi igjen med 5 715 polygoner. Det er disse som er relevante for spørsmålet om arealbruksintensitet.

Fra alle grå arealer til næringspolygoner Figur 1: Av 148 728 grå arealer i Østfold er 5 715 klassifisert som NæringTjeneste. Av næringspolygonene har 4 356 (76 %) ingen registrert avdeling — men disse er gjennomgående små (median 646 m²). Målt i areal dekker polygonene med avdelinger 46 % av næringsarealet (12,8 av 27,9 km²).

76 % av næringspolygonene har ingen registrert avdeling — men de utgjør bare 54 % av arealet. Polygonene med avdelinger er mye større (median 4 031 m² mot 646 m²). At et polygon ikke har registrerte avdelinger betyr ikke at det er ubrukt — aktivitet kan foregå uten registrerte foretak, avdelingen kan være registrert på en annen adresse, eller geocodingen kan ha plassert avdelingen utenfor polygonet.

De 1 359 polygonene med avdelinger har stor spredning i registrert omsetningsintensitet — fra under 2 000 til over 10 000 NOK/m² (median 9 400 NOK/m²).

Næringspolygonenes aktivitetsprofil Figur 2: Næringspolygonene fordelt etter økonomisk intensitet. 4 356 polygoner (15 km²) har ingen registrert avdeling. Av de 1 359 polygonene med avdeling (12,8 km²) har 201 lav intensitet (<2 000 NOK/m²), 497 moderat (2 000–10 000 NOK/m²) og 661 høy (≥10 000 NOK/m²).

Hva slags næring foregår på de grå arealene?

Regnskapsdatabasen inneholder bransjekode for hver avdeling. Det gir oss et bilde av hva slags aktivitet som er registrert — ikke bare om det er aktivitet.

Bransjemiks på næringspolygoner Figur 3: De ti største bransjene på næringspolygoner i Østfold, målt i omsetning og ansatte. Varehandel og industri dominerer.

Varehandel (engros + detalj + motorvogn) og industri står for brorparten av registrert aktivitet. Bygg og anlegg er stor på ansatte. Bransjeinformasjonen gir grunnlag for å forstå hva slags virksomhet som foregår på ulike typer arealer.

Bransjeinformasjonen er ennå ikke synlig i kartvisningen, men dataene finnes og kan kobles inn.

Hvor presist er dette?

Verktøyet har to presisjonsnivåer:

Regnskapsdata — punktnøyaktig. Hver avdeling plasseres på kartet basert på beliggenhetsadressen (den fysiske lokasjonen, ikke hovedkontoret). 96,1 % av avdelingene får en presis adressematch. Vi har verifisert at ingen avdeling havner i mer enn ett polygon — det er ingen dobbeltelling.

SSB-data — nabolagsnivå. SSBs statistikk er publisert på et rutenett med 250 × 250 meter celler. Det gir et bilde av aktiviteten i nærheten av et areal, men ikke nøyaktig på arealet. 83,5 % av de grå arealene har minst én SSB-celle med registrert aktivitet i nærheten.

En viktig forutsetning: Menon fordeler konsernets omsetning på avdelinger basert på antall ansatte. Det er en forenkling, men det gir et rimelig utgangspunkt — få ansatte på en lokasjon betyr også lite fysisk aktivitet der, uavhengig av hvor omsetningen bokføres.

Hva kan dette brukes til?

Identifisere næringspolygoner uten registrert avdeling. 4 356 polygoner (15 km²) i Østfold har ingen registrert avdeling. Disse er kandidater for nærmere undersøkelse — er de reelt underutnyttet, eller har de en funksjon som ikke fanges av koblingen?
Prioritere mellom arealer. Kommuner kan se hvilke næringspolygoner som har lav økonomisk aktivitet, og vurdere hvor fortetting, grønning eller omdisponering gir størst effekt.
Forstå hva som foregår. Med bransjeinformasjon kan verktøyet gå fra «her er det ingen aktivitet» til «her er det aktivitet, men den kan transformeres» — for eksempel solceller på kjøpesentertak.
Sammenligne kommuner. Standardiserte mål (omsetning per m², andel næringspolygoner uten avdeling) gjør det mulig å sammenligne på tvers.
Underlag for planprosesser. Kartet kan brukes som kunnskapsgrunnlag i kommuneplanens arealdel, reguleringsplaner eller politiske vedtak.

Hva kan det ikke brukes til?

Verktøyet er et utgangspunkt for analyse, ikke et ferdig kart over ledige eller ubrukte arealer. Et polygon uten registrert avdeling kan være en aktiv parkeringsplass, et veiareal, eller et areal under omregulering. Verktøyet identifiserer kandidater — det erstatter ikke befaring eller dialog med grunneier.

Omsetning per avdeling er en estimert størrelse (fordelt etter ansattandel), ikke faktisk bokført omsetning per lokasjon. For enkeltstående polygoner bør man derfor sjekke mot faktiske regnskapstall når det er nødvendig.

Hva bør gjøres videre?

Klart for utvidelse nå

Bransjekode i kartet. Dataene finnes allerede — det gjenstår å vise dem i kartvisningen, slik at brukeren kan se hva slags aktivitet som foregår.
Filtrering på bransje. Kombiner arealbruk-filter med bransjefilter for å finne spesifikke muligheter (f.eks. «vis næringspolygoner med detaljhandel i sentrale strøk»).
Tidsserier. Regnskapsdatabasen dekker 2004–2024. Endring over tid kan vise om et polygon er på vei opp eller ned.

Spørsmål som bør avklares

Målgruppe. Kommuneadministrasjoner trenger et fagverktøy med filtreringsmuligheter. Politikere og beslutningstakere trenger et enklere narrativ. Allmennheten forventer et intuitivt kart. Hvem retter vi oss mot — og skal verktøyet være offentlig tilgjengelig eller et lukket fagverktøy?
Tilbakemelding og iterasjon. Et offentlig verktøy med tilbakemeldingsmulighet gir brukere som kjenner et område muligheten til å si fra om feil. Det gjør verktøyet bedre over tid og lar oss utvikle det etter behov.
Samfunnskritisk infrastruktur. Et kart som viser enkeltpolygoner uten aktivitet kan potensielt avsløre lokasjon til sensitive funksjoner (beredskap, forsvar, vannforsyning). Dette bør avklares før eventuell offentliggjøring, men er ikke en blocker for pilotering mot kommuner.
Skalering til hele Norge. Denne versjonen dekker kun Østfold. Utvidelse til andre regioner krever nye arealdata fra NIBIO.

Validering

Verktøyet bør testes mot arealer der kommunen allerede kjenner situasjonen: stemmer bildet vi gir med virkeligheten? Vi har gjort én slik sjekk — Brynild-fabrikken i Fredrikstad — der SSB viste 276 ansatte og regnskapet fanget opp 6 avdelinger med 153 MNOK i registrert omsetning. Flere slike caser vil styrke tilliten til verktøyet.